عقد الخيار النشط مقابل الوحدة النشطة


الاجابه 1:

يمكن بيع منزل يتوقف على أشياء كثيرة. يمكن بيعه مشروطًا بما يلي:

1. بيع منزل المشترين. في هذه الحالة ، إنها عالية جدًا. 2. التفتيش. يعتمد هذا عادةً على عمر المنزل. من غير المرجح أن تواجه المنازل الجديدة مشكلة وغالبًا ما تكون مغلقة. قد يكون لدى المنازل القديمة المزيد من القضايا. 3. مراجعة مستندات الجمعية. إذا كان ذلك مرهونًا بذلك ، فمن المرجح أن يتم إغلاقه لأن معظم الناس يقومون بمراجعة تقريبية للجمعية قبل كتابة عرضهم. 4. التمويل. يمكن أن ينخفض ​​التمويل إذا فقد المشتري وظيفته ، أو حقق دخلاً أقل ، أو ظهرت مشكلة ائتمانية منبثقة ، أو لم يقم المنزل بتقييم سعر الشراء. إذا تم بيع ممتلكات المشتري ، ولكن لم يتم إغلاقها وسقطت ، فإن هذا سيخضع للتمويل أيضًا. 5. موافقة على موافقة طرف ثالث. هذا لديه الكثير من الفرص للخطأ لأنه بيع قصير. يمكن للبنك أن يقول لا ، وقد تكون جميع المخاطر المذكورة أعلاه قيد التشغيل أيضًا.

أود أن أقول أن كل موقف مختلف. إذا كان شخص ما يشتري منزلًا قديمًا حقًا يعاني من الكثير من المشاكل مع تمويل FHA ويتوقف على بيع منزله وتفتيشه ... فهناك الكثير من الفرص لصفقة خاطئة. ولكن إذا كان منزل 2010 مرهونًا بالتفتيش على قرض تقليدي ... أقل احتمالًا - إلا إذا كان مرهونًا بموافقة البيع على المكشوف. لذا ادرس الموقف. على حد علمي ، لم يتم تتبع هذه الإحصائيات لذا لا يمكنني الحصول على تفاصيل أكثر عن البيانات. عند هذه النقطة ، من الصعب. على الرغم من عدم وجود سبب لذلك. يجب أن يكون نظام MLS قادرًا على دراسة كل حالة طارئة ومعرفة ما إذا كان مغلقًا أم لا ، وتزويدنا بمعلومات أكثر دقة حول مخاطر كل حالة طارئة - لكننا لم نصل إلى هناك بعد.


الاجابه 2:

بصفتي سمسار عقارات على الجانب الغربي من لوس أنجلوس ، لم أسمع مطلقًا بمصطلح "وحدة نشطة". اعتمادًا على الحالة الحالية لخاصية معينة ، ستعرض MLS المحلية الخاصة بنا خاصية بأحرف معينة تنبه الوكيل إلى توفر العقارات. مثل A للنشاط ، و P للمعلق ، و S للبيع ، وما إلى ذلك.

لا يوجد حرف يشير إلى خاصية على أنها محتملة ، ولكن يجب أن يكون أقرب وصف هو الحرف P في انتظار المراجعة. وذلك عندما تكون جميع الأطراف في عملية بذل العناية الواجبة والعمل من خلال كل حالة طارئة تتعلق بالصفقة. الطوارئ هي عناصر من شراء العقارات التي سيتفاوض المشترون والبائعون بين بعضهم البعض ووكلائهم.

من الشائع جدًا شراء منزل خارج نطاق الضمان وعدم الإغلاق. غالبًا ما تكون حالات الطوارئ في صفقة ما هي عوامل كسر الصفقات التي تتسبب في تراجع المشتري والبائع.


الاجابه 3:

يمكن أن يسقط المنزل النشط في كثير من الأحيان أكثر مما قد تعتقد. ربما 15٪ من الوقت. هذا يرجع بشكل عام إلى 4 أشياء ؛

1) التفتيش 2) الرهن العقاري 3) منزل للبيع 4) أقدام باردة

إذا كنت مهتمًا بمنزل محتمل ، فليس لديك عادةً قوة مساومة (حيث يتم بيع المنزل) ولكن يمكنك بالتأكيد تقديم عرض احتياطي. والبديل هو السماح لوكيل القائمة بمعرفة مدى اهتمامك وجعله يتصل بك في حالة عودة المنزل. يسعد معظم الوكلاء الاحتفاظ بنسخة احتياطية.

أتمنى لك حظًا سعيدًا ممزوجًا بأرباح هائلة وسعادة في حال توفر المنزل!


الاجابه 4:

من الصعب تتبع عمليات إغلاق الطوارئ النشطة بسبب العديد من المتغيرات ولا يتتبعها نظام MLS على الإطلاق. قد يكون التقدير الجيد هو أن أقل من 20٪ يفشل في الإغلاق ولكنه يعتمد أيضًا على المدة التي يمكن أن ينتظرها البائع. أحد الحلول الجيدة هو أن يحمي البائع نفسه بنفسه عن طريق تضمين اتفاق على البائع المستمر في تسويق العقار مع مشتري الطوارئ ليكون في المركز الأول إذا تم تقديم عرض آخر. وهذا من شأنه أن يحفز المشتري على البقاء في نهج "الوقت هو جوهر" لالتزامه في حالات الطوارئ.


الاجابه 5:

تعني الوحدة النشطة أن لديها عقدًا ملزمًا ولا يمكن لأي مشترٍ آخر إلا إذا سقط العقد الأساسي. يتوقف الأمر على شيء ما - عادة ما يكون في منطقتي مرهونًا دائمًا بكيفية ظهور تفتيش المنزل. أقدر أن حوالي 20٪ من هؤلاء يقعون - وجميع هؤلاء الذين يقعون تقريبًا لديهم مشكلة حالة سيئة لا يرغب البائع في معالجتها.


الاجابه 6:

ليس لدينا حالة طارئة نشطة في MLS لدينا. لدينا في انتظار الطوارئ. في وقت ما كان لدينا فريق نشط ، مما يعني أن المنزل كان بموجب عقد ولكن كان لديه شرط طرد تعاقدي إذا وجد البائع مشتريًا آخر. للإجابة ، أحتاج إلى معرفة تعريف الوحدة النشطة التي يطرحها السؤال.

بشكل عام ، وجدت عقودًا مع حالات الطوارئ ، سواء كانت تفتيش أو تمويل أو بيع لحالات طوارئ منزلية أخرى ، مغلقة على الأقل 80-90٪ من الوقت. لقد رأيت بعض المنازل لديها ثلاثة عقود أو أكثر تنهار قبل الإغلاق النهائي والعديد من المنازل الأخرى تغلق مع العقد الأول.


الاجابه 7:

بحسب مقال نشر العام الماضي

فوربس

، كانت نسبة مبيعات المنازل التي لم تغلق الضمان بنجاح 3.9٪ مقارنة بـ 2.1٪ فقط في العام السابق. يمكن أن تعزى هذه الزيادة إلى حقيقة أن عام 2016 شهد أكبر قفزة في مبيعات المنازل على مستوى البلاد في عقد من الزمان.

يمكن أن يُعزى أيضًا إلى "الحقيقة" أن هناك العديد من أنواع الحالات الطارئة. لكل حالة طارئة مصاحبة للعرض ، تزداد احتمالات سقوط هذا العرض خارج الضمان. لفهم كيفية تأثير حالات الطوارئ بشكل أفضل ، من المهم أولاً فهم ما هي حالات الطوارئ.

شيء صغير:

  • هناك العديد من أنواع الطوارئ.
  • الطوارئ هي سيف ذو حدين للمشترين والبائعين.
  • كل حالة طوارئ تزيد من احتمالات سقوط المنزل من الضمان.

حالات الطوارئ الشائعة للمشترين:

كمشتري ، هناك بعض الحالات الطارئة التي يجب أن تفكر دائمًا في إضافتها إلى عرضك.

  • حالات الطوارئ - يتيح لك الإلغاء إذا كشف الفحص عن مشكلات كبيرة لا يرغب البائع في إصلاحها أو منح أرصدة لخفض الأسعار.
  • طوارئ التقييم - يتيح لك التراجع إذا كانت القيمة المقدرة للعقار أقل من القيمة السوقية العادلة الحالية.
  • الطوارئ القرض - يتيح لك التراجع إذا كان التمويل الخاص بك من خلال.

تتمثل الفائدة الرئيسية للطوارئ بالنسبة للمشتري في أن تضمينها يوفر للمشتري مخرجًا دون التضحية بإيداع أموالهم.

في حين أن هذه الحالات الطارئة شائعة جدًا ويتوقع معظم البائعين رؤيتها ، سيظل المشترون يجدون أن بعض البائعين مترددين في قبول العروض مع

حالات الطوارئ الشائعة للبائعين:

عادة ، متى

طوارئ بيع المنزل

تتم مناقشة المحادثة حول كيفية استخدام العبارة الصحيحة لإعطاء المشتري "

خارج

"إذا انخفض تمويلهم أو إذا عادت تقارير التفتيش مع الكثير من الأعلام الحمراء.

ومع ذلك ، هناك أيضًا حالات طوارئ توفر لبائعي المنازل طبقة إضافية من الحماية إذا ساءت عملية البيع. مع أخذ ذلك في الاعتبار ، إليك بعض حالات الطوارئ الأكثر شيوعًا للبائعين ، بالإضافة إلى سبب تضمينها في معاملات المنزل:

1. شرط البدء

سيبيع معظم البائعين أنوفهم عند فكرة قبول العرض باستخدام

طوارئ بيع المنزل

تعلق. ومع ذلك ، في بعض الأحيان لا يوجد خيار أفضل متاح ، وعليهم الاستفادة من ما هو على الطاولة. إذا كنت تشتري منزلًا يتوقف على بيع منزلك الحالي ، وقد قبلت عرضًا ، فسيستخدم العديد من البائعين شرطًا لبدء التنفيذ للتأكد من عدم تركهم معلقًا.

عندما يضيف البائعون أ

بند انطلاق

في اتفاقية الشراء ، هذا يعني أنه يمكنهم الاستمرار في تسويق منزلهم بنشاط لنفس الإطار الزمني الذي يتعين عليك ، كمشتري ، تسويقه لمنزلك الحالي.

إذا وجد البائع ، خلال تلك الفترة ، مشتريًا آخر لمنزلهم مؤهلاً بشكل أفضل ، فيمكنهم إعطاؤك إنذارًا. بشكل أساسي ، لديك 72 ساعة للتوصل إلى التمويل المناسب لشراء منزلك ، أو يُسمح لهم بالمضي قدمًا مع المشتري الآخر.

من الواضح أن عدم اليقين والتوتر الذي لا داعي له لضرورة التدافع للحصول على التمويل ليس أمرًا ممتعًا. ولكن ، يساعد على حماية البائعين من الشعور بالاستفادة إذا لم تتمكن من بيع منزلك في غضون فترة زمنية معقولة.

اقرأ المزيد حول الحالات الطارئة للبائع لتراقبها

هنا

.


الاجابه 8:

احتمال إغلاق المنزل هو 98٪. هناك دائما عامل تقييم المنزل والتفتيش ومشاكل التمويل. شخصيًا في 30 عامًا من أصل أكثر من 7000 منزل قمت ببيعه ، لم يتم إغلاق أقل من 50 منزلًا لسبب أو لآخر. ولكن تذكر أيضًا أنني كنت أتعامل مع الكثير من التعويقات (3500 +/-).